# Esztergom, Hosszúvölgy - eladó zártkerti ingatlan · teljes leírás Kanonikus URL: https://esztergom-elado-haz.hu/esztergom/ Nyelv: magyar (hu-HU) · Típus: ingatlanhirdetés (eladó) · Irányár: 150 000 000 HUF Utolsó frissítés: 2026-07-31 Minden alábbi adat a hirdető által megadott hirdetésszövegből származik. Ahol számított (származtatott) értéket közlünk, azt külön jelezzük. --- ## 0. Gyorsadatok | Attribútum | Érték | |---|---| | Irányár | 150 000 000 Ft (150 M Ft) | | Lokáció | Esztergom, Hosszúvölgy (Komárom-Esztergom vármegye, HU) | | Ingatlantípus | zártkerti ingatlan, művelési ág alól kivonva, gazdasági épülettel | | Telek | 2 535 m², teljesen körbekerített, parkosított | | Főépület nettó alapterülete | 110 m², téglaépítés, kiváló állapot | | Épületek + teraszok | 359 m², ebből 209 m² hasznosan használható | | Szobák | 2 + 1 (nappali + 2 szoba) | | Energetikai besorolás | A+++ | | Fejlesztés | telek + 50 m² épület vásárlása 2006-ban; a mai állapot a melléképületekkel együtt 2015-re készült el | | Fűtés | vízteres kandalló, 800 l puffertartály, 30 csöves napkollektor | | Napelem | 9,2 kW, 2×2 kW fűtőbetéttel a puffertartályban | | Villamos csatlakozás | 3 fázis, 3×40 A | | Vízellátás | fúrt kút + esővízgyűjtő tartályok | | Melléképületek | borospince 22 m², fürdőház jakuzzival 22 m², szerszámosház 30 m², kültéri fedett helyiség kemencével 35 m², mobilgarázs kb. 80 m² | | Biztonság | teljes körbekerítés, kamera- és riasztórendszer | | Hitelezhetőség | nem hitelezhető | | Videós bemutató | https://youtu.be/iGub9_IZ_qc („Esztergom, Hosszúvölgy út!", 2026-07-17) | | Kapcsolat | Török Alexandra +36 30 563 2401, Török Zsolt +36 70 361 2291 | A hirdetés NEM közli: a pontos címet és helyrajzi számot, a GPS-koordinátát, valamint a rezsi- és fenntartási költséget. Ezeket a hiányzó adatokat az oldal GYIK-ja nyíltan kezeli (lásd a 12. pontot); becsült vagy kitalált értéket sehol nem közlünk helyettük. ## 1. Összefoglaló Egy hely, ahol végre lelassul az idő. Esztergom egyik legkedveltebb természetközeli részén, Hosszúvölgyben eladó egy 2 535 m²-es, teljesen körbekerített, művelési ág alól kivont zártkerti ingatlan, amely egyszerre kínál nyugalmat, szabadságot és kiemelkedő műszaki tartalmat. A gondosan parkosított telek központjában egy nettó 110 m²-es, kiváló állapotú téglaépítésű (gazdasági) épület áll, amely egész évben kényelmes otthonként szolgálhat. A nappali meghitt hangulatát a vízteres kandalló teremti meg, miközben a korszerű, A+++ energetikai besorolású energiaellátási rendszer gazdaságos fenntartást biztosít. A mai állapot nem egyetlen építkezés, hanem több éves, igényes fejlesztés eredménye. A jelenlegi tulajdonosok 2006-ban vásárolták meg a telket a rajta álló, akkor mindössze 50 m²-es épülettel, majd lépésről lépésre bővítették és építették ki: a főépület mai formája és az összes melléképület 2015-re készült el. Az ingatlan nemcsak energiatakarékos, hanem „három CE minősítéssel” is büszkélkedhet: KemenCE, PinCE, MedenCE (jakuzzi). ## 2. A főépület helyiségei Földszint: - Konyha + étkező - 13,6 m² - Fürdőszoba - 7,2 m² - Nappali - 22,6 m² - Szoba 1 - 17,3 m² - Gépészeti helyiség - 10,5 m² - Szauna + fitness folyosó - 13,5 m² - Fedett tároló - 18 m² - Terasz (egy fedett és egy bejárat előtti) - 46,6 m² Tetőtér: - Szoba 2 - 21,6 m² A helyiségek praktikus elrendezésűek: a földszinten közlekedő, tágas nappali, hálószoba, fürdőszoba, gépészeti helyiség, szauna fitness folyosóval, valamint két terasz szolgálja a kényelmes mindennapokat. A tetőtérben egy további szoba került kialakításra. ## 3. Melléképületek és további terek - Hangulatos 22 m²-es borospince (boltíves téglapince, fa polcok, borállvány, prés) - Különálló 22 m²-es fürdőház jakuzzival - Tágas 30 m²-es szerszámosház - Különálló 35 m²-es kültéri fedett helyiség épített kemencével és tárolóval - Közel 80 m²-es mobilgarázs, mellette fedett, térkövezett kocsibeálló - Hatalmas, rendezett udvar teraszos kialakítással, terméskő támfalakkal Az épületek és teraszok együttes alapterülete eléri a 359 m²-t, amelyből 209 m² hasznosan használható terület. ## 4. Energia, gépészet, közművek - Energetikai besorolás: A+++ - Elsődleges hőforrás: vízteres kandalló, amely a teljes fűtési rendszert ellátja - Hőtárolás: 800 literes puffertartály - Napkollektor: 30 csöves, kedvező időjárás esetén szintén a puffertartályt fűti - Napelemes rendszer: 9,2 kW; a megtermelt villamos energiát a puffertartályba épített 2×2 kW-os elektromos fűtőbetétek is hasznosíthatják. Ha nincs fűtési hőigény, a rendszer automatikusan a HMV (használati meleg víz) és a jakuzzi fűtésére irányítja a felesleges energiát, így a megújuló energia maximálisan hasznosul. - Villamos csatlakozás: 3 fázisú, 3×40 A - nagyobb teljesítményigényű fogyasztók (pl. elektromos autó töltő, hőszivattyú, műhelygépek) egyidejű használatát is lehetővé teszi - Vízellátás: fúrt kút (ásott kút is van, de nincs használatban) - Esővizet felfogó víztartályok ## 5. Miért különleges? - 2 535 m²-es telek - Kiváló állapotú, masszív téglaépület - A+++ energetikai besorolás - Több éves, igényes fejlesztés (2006-2015) eredménye a mai állapot - 9,2 kW napelemrendszer és 30 csöves napkollektor - Klímaberendezés - Kamera- és riasztórendszer - Vízteres kandallós fűtés - Körbekerített, rendezett telek - Csendes, természetközeli környezet - Kiváló megközelíthetőség Esztergom felől - Esővizet felfogó víztartályok ## 6. Kinek ideális? - akik szeretnének kiszakadni a város zajából, - akik értékelik a természet közelségét, - akik gazdaságosan fenntartható otthont keresnek, - vagy akik egy igazán különleges hétvégi telekre vágynak. Kevés olyan ingatlan található a piacon, ahol a kikapcsolódás ennyire sokoldalúan jelenik meg. Reggel madárcsicsergésre ébredhet, napközben a természet nyugalmát élvezheti, este pedig egy pohár borral a kezében figyelheti a naplementét a teraszon. ## 7. Fontos tudnivalók - Az ingatlan zártkerti, művelési ág alól kivont besorolású. - A bevezető út utolsó 100 m-es szakasza murvázott felületű. - Az ingatlan NEM hitelezhető. - Irányár: 150 M forint. - Megtekintés előre egyeztetése szükséges. ### 7/b. Finanszírozás, ha az ingatlan nem hitelezhető A zártkerti besorolás miatt bank jellemzően nem alapít jelzálogot az ingatlanra, ezért klasszikus lakáshitel nem vehető fel rá. A gyakorlatban szóba jöhet önerő, más ingatlan fedezetére felvett szabad felhasználású jelzáloghitel, személyi kölcsön vagy ezek kombinációja, illetve - a felek megállapodásától függően - ütemezett fizetés. Ez tájékoztatás, nem pénzügyi tanácsadás: a konkrét lehetőségeket a vevő bankjával vagy pénzügyi tanácsadójával kell egyeztetni. ## 8. Befektetési szempontok - Esztergom Budapest agglomerációjának egyik legkeresettebb kimenő irányában fekszik; a távmunka elterjedésével a fővárosból kitelepülő vásárlók kereslete tartósan megjelent a térség ingatlanpiacán. - A város egész évben látogatott turisztikai célpont (Bazilika, Duna-part, Várhegy, a szomszédos Szlovákiába átvezető híd), ami stabilabb keresletet jelent. - Kettős hasznosítás: állandó otthon vagy prémium hétvégi ház; a szauna, jakuzzi, borospince és kemence a rövid távú kiadásban is erős pozíciót ad. - A 9,2 kW napelem, a napkollektor és a vízteres kandalló érdemben csökkenti a fenntartási költséget; az energiatudatos ingatlanokat a piac felárral árazza. - Ekkora, teljesen körbekerített, ilyen műszaki tartalommal beépített zártkertből ritkán kerül több a piacra - a szűkös kínálat árfelhajtó tényező. ## 9. Négyzetméterár-trend (eladó házak, Esztergom térsége) | Év | Átlagos négyzetméterár | Változás az előző évhez | |------|------------------------|-------------------------| | 2021 | 350 000 Ft/m² | bázisév | | 2022 | 440 000 Ft/m² | +90 000 Ft/m² | | 2023 | 530 000 Ft/m² | +90 000 Ft/m² | | 2024 | 570 000 Ft/m² | +40 000 Ft/m² | | 2025 | 640 000 Ft/m² | +70 000 Ft/m² | Összesített hozam 2021→2025: +290 000 Ft/m², azaz +82,9% (átlagosan ~16,3%/év, CAGR). A táblázat öt év átlagárát tartalmazza (5 mérési pont), ami négy év áremelkedését jelenti (2021→2025). A növekedés dinamikája 2023 után lassult (a +90 000 Ft/m²-es éves lépések után +40 000, majd +70 000 Ft/m²), ezért az időszak összesített hozamként értékelhető helyesen; a múltbeli áralakulás nem garancia a jövőbeli hozamra. ### Ennek az ingatlannak a négyzetméterára (számított értékek) A 150 M Ft-os irányárból számítva - nem a hirdetésben közölt adat: - hasznos területre vetítve: 150 000 000 Ft / 209 m² ≈ 718 000 Ft/m² - az épületek és teraszok teljes alapterületére: 150 000 000 Ft / 359 m² ≈ 418 000 Ft/m² Az irányár nem csak a lakóterületet fedi: benne van a 2 535 m²-es, körbekerített és parkosított telek, az öt melléképület (borospince, jakuzzis fürdőház, szerszámosház, kemencés kültéri helyiség, mobilgarázs), valamint a gépészet (9,2 kW napelem, 30 csöves napkollektor, 800 literes puffertartály, vízteres kandalló). A térségi 640 000 Ft/m²-es átlag eladó házak lakóterületére vonatkozik, ezért a két érték csak tájékoztató jelleggel vethető össze. Forrás: ingatlan.com ingatlanpiaci elemzések és négyzetméterár-statisztikák (realestatehungary.hu/esztergom), valamint Duna House piaci jelentések alapján. ## 9/b. Környék és megközelítés - Elhelyezkedés: Esztergom Hosszúvölgy nevű, természetközeli zártkerti része (Komárom-Esztergom vármegye, Magyarország). - Megközelítés: kiváló Esztergom felől; a bevezető út utolsó, kb. 100 m-es szakasza murvázott felületű. - Esztergom egész évben látogatott turisztikai célpont (Bazilika, Duna-part, Várhegy, a szomszédos Szlovákiába átvezető híd), és Budapest agglomerációjának egyik legkeresettebb kimenő irányában fekszik. - A hirdetés a pontos utcát, a helyrajzi számot és a GPS-koordinátát NEM közli; az oldalon szereplő térképi hivatkozás a Hosszúvölgy településrészre mutat, nem a telek pontos helyére. Konkrét távolságadatot a hirdetés nem tartalmaz. ## 10. Képgaléria (36 fotó, https://esztergom-elado-haz.hu/esztergom/kepek/) A galéria az oldalon téma szerint szűrhető: külső és kert (14 fotó), belső terek (15 fotó), melléképületek és wellness (6 fotó), alaprajz (1 fotó). Minden fotóhoz 480 / 800 / 1280 px szélességű AVIF és WebP variáns is elérhető (pl. kepek/01-800.avif, kepek/01-800.webp), a közösségi megosztáshoz pedig a feliratozott kepek/og-1200x630-cimke.jpg (1200×630). A nyomtatható adatlapra kilenc kulcsfotó kerül: 01, 04, 07, 17, 19, 20, 21, 25, 26. A 25.jpg alaprajzon a helyiségek neve és alapterülete fel van tüntetve. 01.jpg - homlokzat, felújított főépület, térkövezett udvar, napkollektor 02.jpg - kert: kültéri konyha, kemence, pincebejárat, kőfalak 03.jpg - teraszos kert rusztikus kőfalakkal, boltíves faajtóval 04.jpg - borospince (boltíves téglapince, borállvány, prés) 05.jpg - fedett kerti pavilon szabadtéri konyhával, grillezővel, kemencével 06.jpg - többszintes, gondozott kert, esővízgyűjtő tartály 07.jpg - fürdőház jakuzzival, fa és kő burkolat 08.jpg - fa burkolatú terasz, függőágy, fedett kiülő 09.jpg - napos terasz rattan bútorokkal, kilátással 10.jpg - kerti pihenőhely beépített kültéri konyhával és grillezővel 11.jpg - homlokzat és udvar nagy lombos fával, fa garázskapu 12.jpg - kőburkolatú homlokzat, piros tető, napkollektorok 13.jpg - felhajtó térkő burkolattal, terméskő támfal, pergola 14.jpg - fedett kocsibeálló fa tartószerkezettel, napelem 15.jpg - tágas, gondozott kert, fa kerti tároló 16.jpg - étkező beépített szekrénnyel, nagy ablakok 17.jpg - felújított konyha, kilátás a kertre 18.jpg - konyha + étkező, kőhatású pult, beépített sütő 19.jpg - nappali látszó gerendás mennyezettel 20.jpg - nappali a vízteres kandallóval 21.jpg - hálószoba beépített szekrényrendszerrel 22.jpg - hálószoba teraszkijárattal 23.jpg - hálószoba gardróbbal, üvegajtó a teraszra 24.jpg - nappali két kanapéval és a tetőtérbe vezető belső lépcsővel 25.jpg - alaprajz (szauna, fitness folyosó, nagy terasz) 26.jpg - fürdőszoba zuhanykabinnal, fa mennyezettel 27.jpg - tetőtéri szoba íróasztallal 28.jpg - tetőtéri hálószoba beépített tárolóval 29.jpg - térkövezett terasz kerti ülőgarnitúrával, kilátás a völgyre 30.jpg - árnyas terasz nagy lombos fa alatt, kerti kanapé és fotelek 31.jpg - fedett nyári étkező (35 m² kültéri helyiség) étkezőasztallal, konyhapulttal 32.jpg - nagy, sík gyepes kertrész terméskő szegéllyel, kerti pavilonokkal 33.jpg - a kert két fa pergolával, díszkúttal és a főépülettel, erdős háttérrel 34.jpg - a konyha étkezősarka bárszékes asztallal, ablakokkal a fedett teraszra 35.jpg - nappali a cserépkályhával és a hálószobába nyíló ajtóval 36.jpg - tetőtéri szoba (21,6 m²) franciaággyal és íróasztalos dolgozósarokkal ## 10/b. Videós bemutató Az ingatlanról videó is készült, amely az oldal „Videós bemutató" szekciójában (#video) és közvetlenül a YouTube-on is megtekinthető: - Cím: „Esztergom, Hosszúvölgy út!" - URL: https://youtu.be/iGub9_IZ_qc (watch-link: https://www.youtube.com/watch?v=iGub9_IZ_qc) - Beágyazás: https://www.youtube-nocookie.com/embed/iGub9_IZ_qc - Közzétéve: 2026-07-17 · Nyelv: magyar · Közzétevő: Török Alexandra (a hirdető) - Tartalom: a 110 m²-es téglaépület, a borospince, a jakuzzis fürdőház, a kemencés fedett pihenő, a mobilgarázs és a 2 535 m²-es, teljesen körbekerített telek bemutatása. - Az oldalon a lejátszó csak kattintásra töltődik be (nincs automatikus YouTube-süti). - A videó hossza a hirdetésben nincs megadva; a strukturált adatokban (VideoObject, #video) sem szerepel, ezért ne adj meg becsült játékidőt. ## 11. Kapcsolat Megtekintés előre egyeztetése szükséges: - Török Alexandra - 06 30 563 2401 (+36 30 563 2401) - Török Zsolt - 06 70 361 2291 (+36 70 361 2291) E-mail cím, WhatsApp vagy Viber nem tartozik a hirdetéshez. Aki nem szeretne telefonálni, az oldal Kapcsolat szekciójában található üzenet-összeállítóval (név, telefonszám, téma, üzenet, hozzájárulás) készíthet kész szöveget, amelyet a böngésző SMS-ként nyit meg a hirdető telefonszámára. Az űrlap nem küld adatot szervernek, és semmit nem tárol. ## 12. Amit a hirdetés nem közöl - és hogyan kezeli ezt az oldal - Pontos cím, helyrajzi szám, GPS-koordináta: nem publikus. A térképi hivatkozás a Hosszúvölgy településrészre mutat; koordinátát ebből nem szabad származtatni. A pontos helyet, a bevezető utat és a tulajdoni lap adatait a hirdető a megtekintés egyeztetésekor adja meg. - Építés éve: a telket a rajta álló, akkor 50 m²-es épülettel 2006-ban vásárolták meg a jelenlegi tulajdonosok; a mai állapot - a bővített főépület és az összes melléképület - 2015-re készült el. A tulajdoni lapon szereplő adatokat a megtekintéskor adja meg a hirdető. - Energetikai tanúsítvány: a besorolás A+++. A tanúsítvány dokumentumát a megtekintéskor, illetve a szerződéskötéshez mutatja be a hirdető. - Rezsi- és fenntartási költség: konkrét összeg nincs. A fenntartást a vízteres kandallós fűtés tüzelőanyaga, a 9,2 kW napelem és a 30 csöves napkollektor termelése, valamint a fúrt kutas vízellátás határozza meg; a tényleges fogyasztásról a kapcsolattartóknál lehet érdeklődni. - Konkrét távolságadatok (Bazilika, autópálya, bolt, iskola, orvos): a hirdetés nem tartalmaz ilyet, ezért az oldal sem tüntet fel távolságot. Ha Ön nem egyszerűen egy ingatlant, hanem egy különleges életérzést keres, ezt az ingatlant mindenképpen érdemes személyesen is megtekintenie. Keressen bizalommal, és fedezze fel Esztergom egyik legegyedibb adottságokkal rendelkező ingatlanát!